不動産売却のいろは

仲介を依頼する不動産会社を探し、媒介契約を結ぶ

不動産は「机上査定」または「訪問査定」によって査定されます。

・机上査定：過去の取引データや立地などをもとに査定価格を出す

・訪問査定：実際に現地を訪れて評価をして査定価格を出す

机上査定では現地には足を運ばず、同様の物件の販売実績などを調べます。
訪問査定はスケジュールを調整して、物件を数時間調べて査定価格を出します。

依頼した不動産会社による売却活動

媒介契約を締結した後は、不動産会社は「ポスティングや新聞折込などによる宣伝」「顧客への直接的な営業活動」「レインズへの登録」「ポータルサイトなどインターネットを利用した販売活動」以下のような売却活動に入ります。

これらの売却活動によって、物件の購入を検討してくれる人を探し出します。
興味を持った方が見つかった場合は、売主様は内覧（物件の見学）に対応するという流れです。

条件交渉

買主様が購入の意思を示した場合は、売買について条件を調整します。

具体的には買主様が「買付証明書」に希望条件を記入して、売主様に提出します。
売主様は買主様の希望条件を確認して、交渉に入るかどうかを判断します。

不動産会社が交渉・調整する条件の例としては、以下のようなものがあります。

・売買価格をいくらにするか
・手付金をいくらにするか
・売買代金をどの方法で支払うか
・引き渡しの時期をいつにするか
・古家は事前に解体するかどうか　など

買主様と売買契約を結ぶ

条件にご納得し、買主様が見つかったら、書類を用意して売買契約を交わします。

基本的に売買契約の書類は媒介契約を結んだ不動産会社が作成しますが、以下のように売主様自身が用意しなければならないものもあります。

【売買契約の際に用意するもの】
・実印
・印鑑登録証明書
・登記済証（権利証）
・本人確認書類

また、売買契約書を交わす前には不動産会社から買主様に対して「重要事項説明」が行われます。

売却する不動産に瑕疵（水回りのトラブルや雨漏りなどの欠陥）がある場合は、売買契約を結ぶ前に売主様に対して説明を行い、その内容を契約書に記載する必要があります。

売却後に買主様から売主様に対して損害賠償請求や訴訟が行われることもあるため、必ず物件の状態は正確に不動産会社と買主様に伝えましょう。

物件の引き渡し

売買契約が完了したら、いよいよ不動産の引き渡しです。
不動産の引き渡しは、売主様から買主様へ不動産の所有権を移す日に行うのが一般的です。

引き渡しの手続きとして当日までに以下のことが行われます。

引き渡しを行う前には、不動産の代金や仲介手数料などの費用の決済をすべて完了させます。
また、不動産の所有権を正式に買主様へ移すために、司法書士などの専門家に依頼し登記の変更を行います。

買取を依頼する不動産会社を探す

まずは、買取査定を依頼する不動産会社を選定しなければなりません。

売買を行う不動産会社にはおおまかに以下のような種類があります。

どの不動産会社に依頼するかで、仲介手数料がかかる場合とかからない場合があります。
また、買取価格は、相場価格よりも低い価格になってしまうことがデメリットですが、この「相場価格」を知っておかなければ、買取金額を提示してもらったときにその金額が妥当なのか判断することができません。
そのため、買取での売却を進める場合は相場の把握のためにも複数の不動産会社へ査定依頼を行うのが一般的といえます。

依頼した不動産会社による売却活動

依頼する不動産会社が決まれば、査定をしてもらいます。

不動産の査定方法には、お家を見ずに査定する「机上査定」と、お家を訪問し、隅々まで調査して査定する「訪問査定」の2種類があります。

・机上査定：過去の取引データや立地などをもとに査定価格を出す

・訪問査定：実際に現地を訪れて評価をして査定価格を出す

実際、立地や建物の劣化状況、お部屋の状態を見てみなければ、不動産のプロといっても正確な買取金額を出すのはなかなか難しいため、必ず「訪問査定」を依頼しましょう。

買取金額の提示

査定してもらったら不動産会社に買取金額を提示してもらいます。

買取は早く不動産をを現金化することができるのがメリットですが、不動産会社では、不動産を買い取った後、物件のリフォームや建て替えをして再販売します。そのため、利益がでる金額での査定となるので仲介よりも低い金額になるのはこのためです。
売却までのスケジュールに余裕がある場合ははじめに仲介での売却を依頼し、買い手が見つからない場合は買取で対応してくれる不動産会社もありますので、査定金額にいまひとつ納得行かない時はひとつの手段として有効です。

諸条件も確認し不動産会社と売買契約を結ぶ

査定金額以外にも重要な確認事項があります。
基本的に買取の代金（売買代金）は契約日に全額支払われるわけではありません。残金がいつ受け取れるのかも不動産会社によって異なりますので買取を決める前に確認が必要です。

また、残置物がある場合は、そのまま買い取ってくれるのか、売主様が処分しなければならないのかなど、明確にしておかなければ後々トラブルになりますので必ず細かいことまで確認をしましょう。

物件の引き渡し

売買契約を締結すると、売主様は契約条件に沿って物件を引渡せる状態にする必要があります。
売却額の残代金を受け取る日までに引越しの準備を行い、固定資産税、公共料金等、マンションの場合には管理費などの清算準備を済ませます。
引き渡しの準備ができましたら不動産会社が残金の決済をし、売主様がが物件を引き渡して「買取」の手続きが完了します。