岩手県盛岡市にある
不動産売却に特化した会社です

営業時間 9:00~17:00/定休 土・日

不動産売却のいろは
KNOWLEDGE

物件に適した売却方法をご提案します

不動産売却の際、売却方法には仲介と買取の2種類の売却方法があります。
築年数や間取り、周辺環境により、適した売却方法を選択することによりスムーズに売却を行うことが可能です。適さない売却方法を選択すると、いつまで経っても売却できない状態が続いたり、売却金額が低くなってしまう場合があるため、不動産会社と打ち合わせを行い適切に売却をすることをおすすめします。

仲介と買い取りの違い
DIFFERENCE

仲介と買取の概要

「仲介」とは?

仲介とは不動産会社を通して物件の買主様を見つけ販売する方法です。手数料はかかってしまいますが不動産会社が様々な方法を用いて買主様を見つける役目の他に契約に必要な書類の作成や重要事項説明、契約から引き渡しまでの事務手続きを行います。
不動産会社との契約方法は3種類あり、お客様の利用方法により契約方法が変化します。各契約方法によって他社との比較に制限がされる場合や自身で買主様を探すことが出来ない制限がかかる場合があるため、契約を結ぶ際は相手が信頼できるかどうかの判断も必要になります。

■ 専任媒介契約

・依頼者が契約できるのはひとつの不動産会社に限ります。同時に複数の不動産会社とは契約できません。

・自分で買主様を見つけて売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はありません。

・依頼を受けた物件情報を7日以内にレインズ(指定流通機構)に登録し、14日に1回以上の頻度で依頼者に販売状況を報告すること

■ 一般媒介契約

・依頼者は複数の不動産会社と同時に契約することができます。

・自分で買主様を見つけて売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はありません。

・レインズ(指定流通機構)への登録は義務付けられていません。

■ 専属専任媒介契約

・基本的には専任媒介と同じですが、自分で買主様を見つけて契約することは禁止されています。

・レインズ(指定流通機構)への登録は義務付けられていますが、媒介契約の締結から5日以内、依頼主に対する報告義務は7日に1回以上と定められています。

「買取」とは?

買取とは不動産会社が買主となり物件を買い取る方法であり築年数が長い物件などに効果的な売却方法となります。
仲介とは違い、媒介契約などの種類は無く、購入希望者による内見が行われることはありません。
現金化までの期間が非常に短い代わりに仲介に比べ金額が低くなる特徴があります。

仲介での売却のメリットと向いている方

基本的に買取よりも高価で売却できる可能性が高い

物件資料、相場、不動産会社の実績をもとに金額を設定し、購入希望者に提示して販売するため、高い金額を期待できる方法となっております。物件の周辺環境により価格が高くなりやすい傾向もあります。
築20年を超える場合はリフォームが必要になってくる場合があるため金額を確認して売却する必要があります。

購入希望者の様々な意見を聞ける

仲介による売却をする場合は不動産会社を通して購入希望の意見を聞くことが出来ます。
不動産会社の担当者が購入希望者の希望を聞き、見合った物件を提案することで進めていきます。
購入希望者が売却に出している物件に対して要望があれば不動産会社を通して聞くことができます。

ゆとりをもったスケジュールで売却できる

仲介は買主様を探す関係上、長い期間を要します。
引渡の際に立ち会いが必要ではありますが、基本的に不動産会社が購入希望者にスケジュールを提案致します。
新居への引越準備や家族に時間を使うことができるため、時間に余裕がある方はゆとりを持ったスケジュールで売却が可能です。

仲介での売却に向いている方

・お客様自身が売却までの期間に余裕がある方
・周辺環境が優れている物件をお持ちの方
・築年数が長くてもリフォーム済みの物件をお持ちの方

買取での売却のメリットと向いている方

不動産をスピーディーに現金化できる

売却の期間は約6ヶ月と言われておりますが買取の場合、1か月程で現金化できます。
買取では不動産会社が査定を行い、査定金額に問題がなければ不動産会社と契約を結び、引き渡しまで進めることができます。
そのため、不動産会社同士の相見積を行うことによりより金額が高い不動産会社を選択することをおすすめします。

周囲の方に知られずに売ることができる

買取は不動産会社が一度の訪問査定で金額が決定します。
仲介に比べ、広告やインターネットでの掲載がない事や購入希望者による内見が行われません。
特に離婚による売却はご近所に知られたくない情報であるため、周囲に知られることがなく売却を行うことができます。

契約の確実性

不動産会社が買主であるため、引き渡し日までにキャンセルをすることがほとんどありません。
仲介の場合は買主様から購入キャンセルされる場合もあり、キャンセルされた場合は再度買主様を探すところから始まります。
不動産会社が買主の場合は買取を前提として査定金額を提示するため、キャンセルの心配はなく、確実に売ることが出来ます。

買取での売却に向いている方

・物件を早く売り現金化したい方
・近所に知られず売りたい方
・引き渡し前にキャンセルされた経験がある方

売却までの流れ
FLOW

仲介の売却完了までの流れ

STEP
1

仲介を依頼する不動産会社を探し、媒介契約を結ぶ

不動産は「机上査定」または「訪問査定」によって査定されます。

・机上査定:過去の取引データや立地などをもとに査定価格を出す

・訪問査定:実際に現地を訪れて評価をして査定価格を出す

机上査定では現地には足を運ばず、同様の物件の販売実績などを調べます。
訪問査定はスケジュールを調整して、物件を数時間調べて査定価格を出します。

STEP
2

依頼した不動産会社による売却活動

媒介契約を締結した後は、不動産会社は「ポスティングや新聞折込などによる宣伝」「顧客への直接的な営業活動」「レインズへの登録」「ポータルサイトなどインターネットを利用した販売活動」以下のような売却活動に入ります。

これらの売却活動によって、物件の購入を検討してくれる人を探し出します。
興味を持った方が見つかった場合は、売主様は内覧(物件の見学)に対応するという流れです。

STEP
3

条件交渉

買主様が購入の意思を示した場合は、売買について条件を調整します。

具体的には買主様が「買付証明書」に希望条件を記入して、売主様に提出します。
売主様は買主様の希望条件を確認して、交渉に入るかどうかを判断します。

不動産会社が交渉・調整する条件の例としては、以下のようなものがあります。

・売買価格をいくらにするか
・手付金をいくらにするか
・売買代金をどの方法で支払うか
・引き渡しの時期をいつにするか
・古家は事前に解体するかどうか など

STEP
4

買主様と売買契約を結ぶ

条件にご納得し、買主様が見つかったら、書類を用意して売買契約を交わします。

基本的に売買契約の書類は媒介契約を結んだ不動産会社が作成しますが、以下のように売主様自身が用意しなければならないものもあります。

【売買契約の際に用意するもの】
・実印
・印鑑登録証明書
・登記済証(権利証)
・本人確認書類

また、売買契約書を交わす前には不動産会社から買主様に対して「重要事項説明」が行われます。

■ 「重要事項説明」とは

売却する不動産に瑕疵(水回りのトラブルや雨漏りなどの欠陥)がある場合は、売買契約を結ぶ前に売主様に対して説明を行い、その内容を契約書に記載する必要があります。

売却後に買主様から売主様に対して損害賠償請求や訴訟が行われることもあるため、必ず物件の状態は正確に不動産会社と買主様に伝えましょう。

売却する不動産に瑕疵(水回りのトラブルや雨漏りなどの欠陥)がある場合は、売買契約を結ぶ前に売主様に対して説明を行い、その内容を契約書に記載する必要があります。

売却後に買主様から売主様に対して損害賠償請求や訴訟が行われることもあるため、必ず物件の状態は正確に不動産会社と買主様に伝えましょう。

STEP
5

物件の引き渡し

売買契約が完了したら、いよいよ不動産の引き渡しです。
不動産の引き渡しは、売主様から買主様へ不動産の所有権を移す日に行うのが一般的です。

引き渡しの手続きとして当日までに以下のことが行われます。

■ 引き渡しの手続き

・代金の決済
・登記の変更
・その他費用の清算
・費用書類の引き渡し
・物件の状態確認
・鍵の引き渡し

引き渡しを行う前には、不動産の代金や仲介手数料などの費用の決済をすべて完了させます。
また、不動産の所有権を正式に買主様へ移すために、司法書士などの専門家に依頼し登記の変更を行います。

買取の売却完了までの流れ

STEP
1

買取を依頼する不動産会社を探す

まずは、買取査定を依頼する不動産会社を選定しなければなりません。

売買を行う不動産会社にはおおまかに以下のような種類があります。

■ 不動産会社のおおまかな種類

・自らの会社での買取をしない不動産仲介専門会社
・自らの会社での買取ならびに仲介に対応する不動産会社
・仲介はせず、買取を専門で行う不動産会社

どの不動産会社に依頼するかで、仲介手数料がかかる場合とかからない場合があります。
また、買取価格は、相場価格よりも低い価格になってしまうことがデメリットですが、この「相場価格」を知っておかなければ、買取金額を提示してもらったときにその金額が妥当なのか判断することができません。
そのため、買取での売却を進める場合は相場の把握のためにも複数の不動産会社へ査定依頼を行うのが一般的といえます。

STEP
2

依頼した不動産会社による売却活動

依頼する不動産会社が決まれば、査定をしてもらいます。

不動産の査定方法には、お家を見ずに査定する「机上査定」と、お家を訪問し、隅々まで調査して査定する「訪問査定」の2種類があります。

・机上査定:過去の取引データや立地などをもとに査定価格を出す

・訪問査定:実際に現地を訪れて評価をして査定価格を出す

実際、立地や建物の劣化状況、お部屋の状態を見てみなければ、不動産のプロといっても正確な買取金額を出すのはなかなか難しいため、必ず「訪問査定」を依頼しましょう。

STEP
3

買取金額の提示

査定してもらったら不動産会社に買取金額を提示してもらいます。

買取は早く不動産をを現金化することができるのがメリットですが、不動産会社では、不動産を買い取った後、物件のリフォームや建て替えをして再販売します。そのため、利益がでる金額での査定となるので仲介よりも低い金額になるのはこのためです。
売却までのスケジュールに余裕がある場合ははじめに仲介での売却を依頼し、買い手が見つからない場合は買取で対応してくれる不動産会社もありますので、査定金額にいまひとつ納得行かない時はひとつの手段として有効です。

STEP
4

諸条件も確認し不動産会社と売買契約を結ぶ

査定金額以外にも重要な確認事項があります。
基本的に買取の代金(売買代金)は契約日に全額支払われるわけではありません。残金がいつ受け取れるのかも不動産会社によって異なりますので買取を決める前に確認が必要です。

また、残置物がある場合は、そのまま買い取ってくれるのか、売主様が処分しなければならないのかなど、明確にしておかなければ後々トラブルになりますので必ず細かいことまで確認をしましょう。

STEP
5

物件の引き渡し

売買契約を締結すると、売主様は契約条件に沿って物件を引渡せる状態にする必要があります。
売却額の残代金を受け取る日までに引越しの準備を行い、固定資産税、公共料金等、マンションの場合には管理費などの清算準備を済ませます。
引き渡しの準備ができましたら不動産会社が残金の決済をし、売主様がが物件を引き渡して「買取」の手続きが完了します。

売却にかかる費用
COST

仲介手数料(仲介の場合のみ)

売買契約が成立した際に支払う費用

不動産売却時の仲介手数料とは、不動産会社に売却の仲介を依頼した後、売買契約が成立した際に支払う費用です。
買主様との売買契約まで達しなかった場合は、仲介手数料は発生しません。

仲介手数料は、成約金額によって変動し、宅建業法で上限が定められています。
不動産会社は、その上限を超えて仲介手数料を受けとると法令違反となります。

仲介手数料(上限額)の計算方法

仲介手数料の上限額は売却金額に一定の割合をかけて求めます。

「売却金額が200万円以下の部分」→ 売却価格×5%(+消費税)
「売却金額が200万円を超え400万円以下の部分」→ 売却価格×4%(+消費税)
「売却金額が400万円を超える部分」→ 売却価格×3%(+消費税)
※売却金額は税別の価格で計算

仲介手数料のイメージ

不動産売買契約書の印紙代(仲介・買取ともに)

印紙税法で定められた課税文書に対してかかる税金

不動産を購入したことがあるなら、一度は払っている印紙税。不動産に限らず、ほとんどの人がどこかで印紙税を目にしたことがあるのではないでしょうか。不動産を売却するときにかかる印紙税は不動産の売買契約書に貼るために必要です。印紙税率は契約金額によって変わり、金額が大きくなると印紙税率は高くなる仕組みになっています。

50万円を超え100万円以下のもの
500円
100万円を超え500万円以下のもの
1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの
5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの
10,000円
5,000万円を超え1億円以下のもの
30,000円
1億円を超え5億円以下のもの
60,000円

売渡費用

売却の書類に関する費用

売渡費用は売渡証書の発行や抵当権を抹消するために司法書士に支払う費用です。
売渡証書は所有権移転登記の際に必要な書類であり抵当権は抹消しなければ物件売却ができません。
物件を引き渡す際に確実に必要な書類のため確実にかかる費用ともいえます。

譲渡所得税

売却するときにかかる税金

物件の所有期間によって売却で発生する税金も変わります。
不動産を所有していた期間が5年以内であれば短期譲渡所得、5年を超える場合だと長期譲渡所得と言われる費用が発生します。
短期よりも長期の方が税率が低く設定されます。

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